Haksız Yapı ve Taşkın Yapıda Temliken Tescil: İyiniyet, Değer Üstünlüğü ve Bedel

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Başkasının arazisine bina yapan kişi, malzemesinin mülkiyetini yapının tamamlandığı anda kaybeder. Bu sonuç, arazi mülkiyetinin üzerindeki yapıları da kapsadığı yolundaki temel kuralın doğrudan uzantısıdır; bu nedenle haksız yapı uyuşmazlıklarında tartışma hiçbir zaman yapının kime ait olduğu değil, arazi malikiyle yapıyı yapan arasındaki dengenin nasıl kurulacağıdır. 4721 sayılı Kanun md. 722, 723 ve 724 hükümleri bu dengeyi üç kademeli bir düzenle kurar: malzemenin sökülmesi, tazminat ve arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi. Sonuncu kademe uygulamada temliken tescil adıyla anılır ve bu alandaki davaların ağırlık merkezini oluşturur.¹

Taşkın yapı ise aynı sorunun sınır aşımı biçimidir. Kendi parseline yapı yapan malik, temelini ya da bir duvarını komşu parsele taşırmıştır. 4721 sayılı Kanun md. 725 bu hâl için farklı bir rejim öngörür; çünkü taşan kısmın yıkımı çoğu zaman yalnızca o kısmı değil, ana yapının bütününü tehdit eder. Aşağıda önce iki kurumun sınırı çizilmekte, ardından temliken tescilin şartları Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2024-2026 dönemi kararları üzerinden çözümlenmektedir.

Birleşme İlkesi ve Haksız Yapının Yeri

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsar. 4721 sayılı Kanun md. 718 hükmünde ifade edilen bu ilke, öğretide birleşme ilkesi olarak adlandırılır ve bütünleyici parça kuralıyla birlikte okunur: Bir şeye malik olan kimse onun bütünleyici parçalarına da maliktir.

Haksız yapı hükümleri bu ilkenin istisnası değildir. İnal'ın isabetle vurguladığı üzere, 4721 sayılı Kanun md. 722 hükmünün ilk fıkrasında malzemenin arazinin bütünleyici parçası olacağının belirtilmesi, birleşme ilkesinin tekrarından ibarettir; haksız yapıya ilişkin hükümler "bütünleyici parça kuralının ve birleşme ilkesinin istisnasını değil, bir görünümünü oluşturur".² Bu tespit uygulama bakımından belirleyicidir. Yapıyı yapan kişi, yapının kendisine ait olduğunu ileri süremez; ileri sürebileceği tek şey, malzemenin mülkiyetini kaybetmiş olmasının yarattığı dengesizliğin kanunun öngördüğü araçlarla giderilmesidir.

Kanunun aradığı ilk unsur, taraflar arasında yapıya ilişkin geçerli bir hukuki ilişkinin bulunmamasıdır. Kira, üst hakkı ya da geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa uyuşmazlık o ilişkinin hükümlerine göre çözülür. Bu yüzden haksız yapı davasında ilk soru sözleşmenin var olup olmadığı, varsa geçerli olup olmadığıdır. Harici satış senedine dayanan yapılar tam bu sınırda durur: Sözleşme şekle aykırılık nedeniyle geçersizdir, ancak malikin rızası vardır. Bu hâlin iyiniyet üzerindeki etkisi aşağıda ayrı bir başlıkta incelenmiştir.

Haksız Yapı ile Taşkın Yapının Ayrımı

İki kurum aynı ekonomik kaygıdan doğar; fakat uygulama alanları kesişmez. Haksız yapıda yapının tamamı başkasının arazisi üzerindedir ve sınır aşımı yoktur. Taşkın yapıda ise yapı, yapanın kendi parselinde başlar ve komşu parsele taşar. Öğretide bu ayrım açıkça ifade edilir: Sınır tecavüzü söz konusu olmaksızın yapının bütünü aynı taşınmaz üzerindeyse, yapı komşu malik tarafından yapılmış olsa dahi taşkın yapıdan söz edilemez; buna karşılık yapının çok küçük bir kısmı yapanın arsasında kalıp büyük kısmı komşuya uzanıyorsa dahi taşkın yapı hükümleri uygulanır.²

Ayrımın pratik sonucu, uygulanacak maddenin ve şartların değişmesidir. Haksız yapıda 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmü yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olmasını arar. Taşkın yapıda 4721 sayılı Kanun md. 725 hükmü böyle bir değer karşılaştırması yapmaz; onun yerine zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olmasını ve durum ile koşulların taşan kısmın korunmasını haklı göstermesini şart koşar. İki kurumun aynı yapıda bir arada bulunması da mümkündür; Ercoşkun Şenol, hem haksız hem de taşkın nitelik taşıyan yapıları ayrı bir sorun olarak inceler ve öğretinin bu hâle çok az değindiğini belirtir.³

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2025/4712 ve K. 2026/2792 sayılı kararına konu olayda bu ayrım somut biçimde görülür. Bir kamu kurumunun yaptırdığı konut, iki ayrı parsele yayılmış; yapının ana gövdesi davacıya ait parselde, 9,05 metrekarelik kısmı ise komşu kooperatif parselinde kalmıştır. Mahkeme ana gövde bakımından haksız yapı hükümlerini uygulayarak en az levazım bedeli karşılığında yapıyı arazi malikine bırakmış; taşan 9,05 metrekare bakımından ise ana yapı zarar görmeyeceği için kâl kararı vermiştir. Daire hükmü onamıştır. Karar, aynı yapının iki parseldeki kısımlarının farklı hükümlere tabi tutulabileceğini gösterir.⁴

Malzeme Sahibinin Üç Kademeli Talebi

4721 sayılı Kanun md. 722 hükmünün ikinci fıkrası, rızası olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibine sökme, aynı koşullarla arazi malikine de söktürme yetkisi tanır. Uygulamada bu kademe nadiren işler; betonarme bir yapının malzemesi sökülünce değerini kaybeder. Bu nedenle uyuşmazlık çoğu zaman doğrudan tazminat ve tescil kademelerinde yürür.

Tazminat kademesi 4721 sayılı Kanun md. 723 hükmünde düzenlenir. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki uygun bir tazminat öder. Ölçü, tarafların iyiniyetine göre değişir: Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamının tazminine karar verebilir; yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hükmedilecek miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Yargıtay uygulamasında bu en az değer, yapının yapım yılı itibarıyla benzer nitelikteki yapıların asgari malzeme giderleri üzerinden hesaplanan levazım bedelidir; işçilik ve müteahhit kârı gibi kalemler hesaba katılmaz.

Tescil kademesi ise 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmünde yer alır. Anılan madde hükmüne göre, "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir." Erkan, bu talebin şartlarını üç başlıkta toplar: Talepte bulunan malzeme sahibinin iyiniyetli olması, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması ve arazi malikine uygun bir bedel ödenmesi.² Arazi malikinin mülkiyetini iradesi dışında kaybetmesi sonucunu doğuran bu talep, malzeme sahibine tanınan haklar arasında en ağır olanıdır; şartların dar yorumlanmasının gerekçesi de budur.

Üç kademe birbirinin alternatifi değil, sıralı ve kademeli talep konusudur. Dava dilekçesinde temliken tescil asıl talep, tazminat ise ikinci kademe olarak birlikte ileri sürülür. Bu yapı, aşağıda görüleceği üzere, mahkemenin her talep hakkında ayrı hüküm kurma yükümlülüğünü doğurur.

Temliken Tescilin Şartları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2024 tarihli, E. 2023/5416 ve K. 2024/5553 sayılı kararı, şartları dört başlık altında sistemleştirir ve bu tasnif Daire'nin yerleşik uygulamasını yansıtır.⁴

Sübjektif Şart: Malzeme Sahibinin İyiniyeti

Kararın ifadesiyle "taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir" ve aranan iyiniyet, 4721 sayılı Kanun md. 3 hükmünde düzenlenen sübjektif iyiniyettir. Daire bu kavramı üç ihtimalle somutlaştırır: Malzeme sahibinin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi, beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmaması ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunması.

Uygulamanın en sert kuralı tapulu taşınmazlara ilişkindir. Çapa bağlanmış, sınırları kadastro ile belirlenmiş bir taşınmaza yapı yapan kişinin, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmediğini ileri sürmesi kural olarak dinlenmez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli, E. 2025/4211 ve K. 2025/4500 sayılı kararına konu dosyada Daire, önceki bozma ilamında "dava konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olması nedeniyle" iyiniyet unsurunun gerçekleşmediğini saptamış ve yalnızca 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca tazminat kademesinin değerlendirilmesini istemiştir.⁵ Bu kural mutlak değildir; malikin açık ya da örtülü rızası, haklı sebep olarak iyiniyeti ayakta tutabilir.

İyiniyetin ispatı ve zamanı bakımından karar iki ilke daha koyar. Birincisi, iyiniyet iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece kendiliğinden araştırılır; ancak 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca olay ve karinelerden beklenen dikkat ve özeni göstermediği açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebi dinlenmez, çünkü bu hâlde kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. İkincisi, iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar sürmelidir. İnşaat sırasında malikin rızasının kalkması ya da taşınmazın el değiştirmesi, sonraki imalat bakımından iyiniyeti ortadan kaldırır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2024 tarihli, E. 2024/2 ve K. 2024/4939 sayılı kararıyla onanan hükümde ilk derece mahkemesi tam bu gerekçeyle, ikinci katın taşınmazın devrinden sonra yapıldığını ve malikin rızasının artık bulunmadığını saptayarak talebi reddetmiştir.⁵

Şartların incelenme sırası da kararda açıkça belirlenmiştir: "İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır." Bu ifade, yargılamanın ekonomisi kadar taraf stratejisini de biçimlendirir. İyiniyeti zayıf olan davacının değer bilirkişisine yatırım yapması sonuç doğurmaz.

Objektif Şart: Yapının Değerinin Arazinin Değerinden Açıkça Fazla Olması

Kanun basit bir üstünlükle yetinmez; açık bir fark arar. Bu farkın ne olduğu kanunda oranla belirlenmemiştir ve hâkimin takdirine bırakılmıştır. Uygulamada değer karşılaştırması, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının değeri esas alınarak yapılır; parselin tamamının değeri değil, tescile konu olacak kısmın değeri ölçüt alınır. Değerler dava tarihi itibarıyla belirlenir ve bilirkişi raporunun her iki kalemi ayrı ayrı göstermesi gerekir.

Yargıtay, muhdesat kavramını da bu bağlamda sınırlar. 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na atıfla muhdesattan arazi üzerindeki kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe biçiminde dikilen ağaçların anlaşılması gerektiği belirtilmekle birlikte, 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayalı tescil yalnızca yapılar için istenebilir; ağaçların temliken tescili talep edilemez.⁴ Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 22.06.2026 tarihli, E. 2025/5275 ve K. 2026/3396 sayılı kararıyla onanan hükümde, otuz yılı aşkın süredir yarıcılık ilişkisiyle kullanılan tarlaya dikilen iki yüz yirmi ağaç için tescil talebi reddedilmiş, yalnızca levazım bedeline hükmedilmiştir.⁵

Uygun Bedel ve İfraz İmkânı

Üçüncü şart, malzeme sahibinin arazi malikine uygun bir bedel ödemesidir. Bedel, tescile konu arazi parçasının dava tarihindeki değeri üzerinden belirlenir ve hükümden önce mahkemenin belirleyeceği süre içinde depo ettirilir. Depo edilmezse tescil kararı verilemez.

Dördüncü şart, kanunda açıkça yazılı olmamakla birlikte tapu tekniğinin zorunlu sonucudur. Karara göre yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyorsa, tescile konu olacak yer inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından, bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekir.⁴ İmar mevzuatı ya da tarım arazisi rejimi ifraza izin vermiyorsa, diğer şartların tümü gerçekleşse bile tescil kararı verilemez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2024 tarihli kararına konu dosyada ilk derece mahkemesi, ilçe tarım müdürlüğü ve belediyeden gelen yazılarla ifrazın mümkün olmadığını saptayarak bu şartın yokluğunu ret gerekçeleri arasına almıştır.⁵

Hakkın Niteliği ve Davanın Kime Karşı Açılacağı

Temliken tescil talebi aynî değil, kişisel bir haktır. Daire'nin ifadesiyle bu hak "bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir."⁴ Kişisel hak niteliğinin iki sonucu vardır. Birincisi, hak cüz'i halefe karşı ileri sürülemez; taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse yeni malik kural olarak bu talebin muhatabı değildir. İkincisi, hak yapıyı yapanın mirasçılarına geçer, fakat yapıyı sonradan devralan kişiye geçmez.

Bu kuralın istisnası el ve işbirliği iddiasıdır. Karar, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı bu kişisel hakkın "ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla" ileri sürülebileceğini belirtir. Devrin yapıdan sonra ve yapı sahibini bertaraf etmek amacıyla yapıldığı ispat edilirse, yeni malik de husumetin muhatabı olur. Bu iddianın ispatı davacıya aittir ve çoğu zaman devir tarihi, bedel ile taraflar arasındaki yakınlık gibi karinelerle yürütülür.

Kadastro görmüş yerlerde bir sınır daha işler. Temliken tescil talebi kadastro tespitinden önceki bir nedene dayanıyorsa, 3402 sayılı Kanun md. 12/3 hükmündeki on yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2024 tarihli kararıyla onanan hükümde, 1997 yılında yapılan katın kadastro tespitinin kesinleşmesinden on yıldan fazla süre geçtikten sonra dava konusu edilmesi, ret gerekçelerinden biri olmuştur.⁵ Sürenin işleyişi kadastroda on yıllık hak düşürücü süre içeriğinde ayrıca ele alınmıştır.

Malikin Rızası ve Geçersiz Sözleşme: Muris Muvazaası Kavşağı

İyiniyet tartışmasının en çetin alanı, malikin rızasıyla yapılan yapıların sonradan hukuki dayanağını yitirmesidir. Yargıtay'ın 05.07.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, haricen satılan taşınmaz üzerine alıcının yaptığı yapılarda satıcının satış bedelini alıp taşınmazı teslim etmesinin inşaata örtülü rıza anlamına geldiğini ve bu hâlde mülkiyetin malzeme sahibine verilmesine ilişkin hükmün uygulanacağını kabul eder. Şekle aykırı sözleşme, malikin rızasını ortadan kaldırmaz; rıza ise kötüniyeti dışlar.⁶

Bu kararın muris muvazaasıyla kesiştiği nokta, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 07.10.2025 tarihli, E. 2024/1433 ve K. 2025/4135 sayılı kararında görülür. Davacılar, babalarının sağlığında ve onun izniyle, tapuda kendi adlarına kayıtlı parseller üzerine bina yapmışlardır. Babalarının ölümünden sonra diğer mirasçıların açtığı muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası kabul edilmiş, davacılar paydaş konumuna düşmüştür. Bunun üzerine 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayanarak binaların bulunduğu kısımların bedel karşılığı adlarına tescilini istemişlerdir. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, muvazaalı devir nedeniyle davacıların iyiniyetli sayılamayacağı gerekçesiyle talebi reddetmiş; Daire çoğunluğu bu hükmü onamıştır.⁶

Karşı oy yazısı ise sorunu tam olarak 1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'nın zeminine taşır. Karşı oya göre, geçersiz bir sözleşmeye dayanarak taşınmazı alan kişi malikin rızasıyla bina yaptığında nasıl iyiniyetli sayılıyorsa, muvazaalı satış görünümü altındaki bağış nedeniyle tapusu sonradan iptal edilen kişi de binanın yapımı sırasında iyiniyetlidir; tapunun iptali, yapım anındaki iyiniyeti geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz. Karşı oy, üç şartın birlikte gerçekleşmesi hâlinde tescil kararı verilmesi gerektiği sonucuna ulaşır.⁶

Kanaatimizce karşı oyun yaklaşımı, iyiniyetin yapım anına göre değerlendirileceği yolundaki yerleşik ilkeyle daha tutarlıdır. Çoğunluk görüşü ise muvazaanın tarafı olan kişinin, tapudaki kaydın gerçek bir hukuki sebebe dayanmadığını en başından bildiği düşüncesine dayanır; bu bakış açısında iyiniyet, devir işleminin gerçek niteliğinin bilinmesiyle daha en başta zedelenmiştir. İki görüş arasındaki fark, iyiniyetin konusuna ilişkindir: Malikin rızasına mı, yoksa tapu kaydının sağlamlığına mı iyiniyetle güvenilecektir? Daire çoğunluğunun onama kararı verdiği bu dosya, tartışmanın uygulamada henüz kapanmadığını göstermektedir. Muris muvazaasının genel çerçevesi için muris muvazaası ile tapu iptali rehberine bakılabilir.

Taşkın Yapıda Özel Rejim

4721 sayılı Kanun md. 725 hükmü, taşkın yapı için iki ayrı düzen kurar. Yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse taşan kısım kendi taşınmazının bütünleyici parçası olur ve sorun doğmaz. Böyle bir irtifak yoksa, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması ve durum ile koşulların haklı göstermesi şartıyla, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Kurumun amacı, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 08.10.2018 tarihli, E. 2018/2014 ve K. 2018/16934 sayılı kararında açıkça ifade edilmiştir. Karara göre kanun koyucu, "sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla" haksız yapı hükümlerinden farklı ilkelere ihtiyaç duymuş; taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle üst toprağa bağlıdır kuralına ayrıcalık getirmiştir. Aynı karar, taşmanın zeminde, zeminin altında ya da üstten sınırı aşması arasında maddenin uygulanması bakımından fark bulunmadığını ve iyiniyetin "def'i olmayıp itiraz niteliği" taşıdığından mahkemece kendiliğinden gözetileceğini belirtir.⁷ Öğretide Atlı, komşu malikin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğünün hangi koşullarda doğduğunu ayrı bir çalışmada inceler.³

Taşkın yapıda iyiniyet de sübjektiftir ve tapulu taşınmazlara ilişkin sert kural burada da geçerlidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.02.2026 tarihli, E. 2025/3249 ve K. 2026/625 sayılı kararıyla onanan hükümde, komşu parsele 14 metrekare taşan konut için açılan temliken tescil davası, çaplı taşınmazlara yönelik el atmada iyiniyet iddiasının kural olarak dinlenmeyeceği ve davacının yapı sırasında resmî mercilere başvurarak ölçüm yaptırdığını kanıtlayamadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.⁷ Karar, taşkın yapıda iyiniyetin somut bir özen kanıtına bağlandığını gösterir: Aplikasyon krokisi, ruhsat ve harita mühendisi ölçümü, iyiniyetin taşıyıcı delilleridir.

Usul bakımından en önemli ilke, savunmanın talep olarak nitelendirilmesidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 17.02.2026 tarihli, E. 2025/4774 ve K. 2026/867 sayılı kararına konu dosyada Daire önceki bozma ilamında, el atmanın önlenmesi ve kâl davasında davalının yapılanmada iyiniyetli olduğunu savunma yoluyla ileri sürmesinin "aynı zamanda temliken tescil isteğini de içerdiği"ni, telafisi imkânsız zarar doğmaması için davalıdan bu isteğinin bulunup bulunmadığının sorulması ve 4721 sayılı Kanun md. 725 koşullarının değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bozma sonrası yargılamada bölge adliye mahkemesi, çaplı taşınmazda iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini, yapı ruhsatı bulunmadığını ve taşınmazın tapuda tarla olarak kayıtlı olduğunu saptayarak temliken tescil talebini reddetmiş ve 2,58 metrekarelik taşan kısım için kâl kararı vermiştir; Daire bu hükmü esas yönünden onamıştır.⁷

Bu dosya iki ders içerir. Birincisi, kâl davasında davalı vekilinin iyiniyet savunması yapmakla yetinmeyip karşı dava ya da açık talep yoluyla temliken tescil istemesi gerektiğidir; Daire savunmayı talep olarak yorumlamakla birlikte, mahkemenin bunu açıklattırması davacıya bağlı bir usul adımıdır. İkincisi, taşan kısım küçük olsa bile iyiniyet kanıtlanamıyorsa yıkımın engellenemeyeceğidir. Aynı kararın gerekçesinde bilirkişi, taşan kısımların yıkılmasının temel, perde, kolon ve kirişleri etkileyeceğini saptamıştır; buna rağmen iyiniyet bulunmadığından aşırı zarar ölçütü devreye girmemiştir. 8. Hukuk Dairesi'nin 2018 tarihli kararındaki ifadeyle, yapı yapanın iyiniyetli olmaması "aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu" doğurur.⁷

Tazminat Kademesi ve Her Talep Hakkında Hüküm Kurma Zorunluluğu

Temliken tescil davalarında tazminat, kademeli talep olarak neredeyse her dilekçede yer alır; ancak uygulamada en sık bozma nedeni, bu kademe hakkında hiç karar verilmemesidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2024 tarihli kararı bu noktada kesindir. Davacı önce muhdesat aidiyetinin tespitini, ikinci kademede temliken tescili, olmazsa 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca yapı bedelinin tazminini istemiştir. Mahkeme tescil talebini iyiniyet yokluğundan reddetmiş, fakat tazminat talebi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar vermemiştir. Daire, 6100 sayılı Kanun md. 297 hükmü uyarınca hâkimin taleplerden her biri hakkında hüküm kurmak zorunda olduğunu belirterek hükmü yalnızca bu nedenle bozmuştur.⁴ İyiniyet yokluğu tescili engeller; tazminatı engellemez, yalnızca ölçüsünü levazım bedeline indirir.

Levazım bedelinin hesabında ispat yükü malzeme sahibindedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli kararına konu dosyada, bozma sonrası ilk derece mahkemesi yalnızca davacı adına düzenlenmiş ve taşınmazın mevkisiyle uyumlu 2013 tarihli beton makbuzlarını esas alarak tazminata hükmetmiş; sonradan sunulan 2016 tarihli faturalar dikkate alınmamıştır. Daire, bozmaya uygun olan bu hükmü onamış ve bozmaya uyulmakla oluşan usuli kazanılmış hakkın yeniden incelenmesine imkân bulunmadığını belirtmiştir.⁵ Karar, tazminat kademesinde belge tarihinin ve belgenin taşınmazla bağının belirleyici olduğunu; dilekçeler aşamasında sunulmayan belgelerin sonradan dosyaya kazandırılmasının sınırlı etki yaratacağını gösterir.

Uygulamada

Davacı vekilliğinde dosya, iyiniyet delilinin toplanmasıyla başlar. Tapulu taşınmazda iyiniyet karinesi davacı aleyhine işlediğinden, malikin rızasını gösteren yazılı belge, tanık ve fiilî davranış kanıtı olmadan dava açmak yüksek ret riski taşır. Rıza kanıtı varsa dilekçe bunu haklı sebep olarak açıkça işlemeli, inşaatın başlangıç ve bitiş tarihlerini belgeyle sabitlemeli ve bu tarihler arasında rızanın sürdüğünü göstermelidir. Talep kademeli kurulmalı; tescil asıl, tazminat ikinci kademe olarak dilekçede yer almalıdır. Tazminat kademesi için yapım tarihine yakın tarihli fatura, makbuz ve dekontlar dilekçe ekinde sunulmalı, sonraya bırakılmamalıdır.

Keşif aşamasında bilirkişi raporunun üç kalemi ayrı ayrı göstermesi istenmelidir: Yapının değeri, yapının bulunduğu alan ile zorunlu kullanım alanının değeri ve taşınmazın ifraza elverişli olup olmadığı. İfraz sorusu çoğu zaman belediye ve tarım müdürlüğüne yazılacak müzekkerelerle cevaplanır; bu yazılar raporla birlikte dosyada bulunmalıdır. Kadastro görmüş yerlerde tespitin kesinleşme tarihi dilekçe hazırlanmadan önce tapu müdürlüğünden alınmalı, on yıllık hak düşürücü sürenin dolup dolmadığı en başta hesaplanmalıdır.

Davalı vekilliğinde savunmanın omurgası iyiniyetin yokluğudur ve tapu kaydının varlığı bu savunmayı çoğu dosyada kendiliğinden kurar. Bunun yanında ifrazın mümkün olmadığı, yapı değerinin arazi değerini açıkça aşmadığı ve husumetin yanlış kişiye yöneltildiği savunmaları sırayla ileri sürülmelidir. Tazminat kademesinde ise savunma, hesabın yapım yılı asgari malzeme fiyatlarıyla sınırlı tutulmasına, yıpranma payının düşülmesine ve işçilik ile kâr kalemlerinin dışlanmasına yönelir. El atmanın önlenmesi davası açan malik bakımından, karşı tarafın iyiniyet savunmasının temliken tescil talebi olarak nitelendirilebileceği baştan hesaba katılmalı, bu ihtimale karşı iyiniyeti çürüten deliller ilk dilekçeyle sunulmalıdır. El atmanın önlenmesi davasının genel işleyişi için ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberine bakılabilir.

Sonuç

Haksız yapı ve taşkın yapı hükümleri, birleşme ilkesinin doğurduğu mülkiyet kaybını dengeleyen araçlardır; mülkiyet kuralına istisna getirmez, kuralın sonuçlarını hakkaniyete uygun biçimde dağıtır. Temliken tescil bu araçların en ağırıdır ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları şartları dar bir çerçeveye oturtmuştur: Sübjektif iyiniyet, yapının açık değer üstünlüğü, uygun bedelin depo edilmesi ve ifraz imkânı birlikte aranır; iyiniyet yoksa diğer şartlar incelenmez. Tapulu taşınmazda iyiniyet iddiasının kural olarak dinlenmeyeceği, iyiniyetin inşaatın tamamına yayılması gerektiği ve hakkın kişisel nitelik taşıdığı, uygulamanın sabit noktalarıdır.

Taşkın yapıda rejim, yapının bütünlüğünü koruma amacıyla farklı kurulmuştur; fakat iyiniyet burada da belirleyicidir ve kanıtlanamadığında taşan kısmın yıkımı aşırı zarar bulunsa bile engellenemez. Savunma yoluyla ileri sürülen iyiniyetin temliken tescil talebi olarak nitelendirilmesi, kâl davalarında hem davacı hem davalı bakımından usul planlamasını değiştirir. Muris muvazaası nedeniyle tapusu iptal edilen kişinin yapım anındaki iyiniyetinin korunup korunmayacağı ise Daire içinde görüş ayrılığına konu olmuş ve henüz kapanmamış bir tartışmadır.

Sonuç olarak, bu davalarda kazanılan ya da kaybedilen şey çoğu zaman keşifte değil, dilekçe aşamasında belirlenmektedir: İyiniyet delili, kademeli talep yapısı, tazminat belgelerinin zamanında sunulması ve ifraz ile hak düşürücü sürenin baştan denetlenmesi, sonucu belirleyen unsurlardır. Taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıklarının bütünü için İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanına, olağanüstü zamanaşımıyla kazanma bakımından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı makalesine ve somut kararın çözümlemesi için temliken tescilde iyiniyet ve kademeli tazminat talebi analizine bakılabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 3, md. 684, md. 718, md. 722, md. 723, md. 724 ve md. 725; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, RG 09.07.1987/19512, md. 12; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 297. ↩
İNAL, Emrehan, "Haksız Yapı Kavramı ve Haksız Yapının Kaldırılması", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 2012, C. 70, S. 1, s. 245-276, özellikle s. 252-253; ERKAN, Vehbi Umut, "Kendi Malzemesini Kullanarak Başkasının Arazisinde Haksız Yapı Meydana Getirilmesi Durumunda Malzeme Sahibinin Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Verilmesi Talebi (TMK m. 724)", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 63, S. 3, s. 449-478. ↩ ↩² ↩³
ERCOŞKUN ŞENOL, Hatice Kübra, "Hem Haksız Hem de Taşkın Yapı Niteliğindeki Yapılar", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2019, S. 38, s. 19-62; ATLI, Banu, "Taşkın Yapıya Katlanma Yükümlülüğünün Oluşma Koşulları", Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, C. 19, Prof. Dr. Şeref Ertaş'a Armağan Özel Sayısı, s. 981-1023. Kurumun klasik incelemesi için ayrıca bkz. SEROZAN, Rona, "Komşunun Arsasına Taşan Yapı", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 1976, C. 42, S. 1-4, s. 359-375 (Aktaran: ERCOŞKUN ŞENOL, s. 19-62). ↩ ↩²
Yargıtay 7. HD, 09.12.2024, E. 2023/5416, K. 2024/5553; Yargıtay 7. HD, 18.05.2026, E. 2025/4712, K. 2026/2792. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
Yargıtay 7. HD, 21.10.2025, E. 2025/4211, K. 2025/4500; Yargıtay 7. HD, 06.11.2024, E. 2024/2, K. 2024/4939; Yargıtay 7. HD, 22.06.2026, E. 2025/5275, K. 2026/3396. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
Yargıtay İBK, 05.07.1944, 1944/12-26; Yargıtay 7. HD, 07.10.2025, E. 2024/1433, K. 2025/4135 (çoğunluk görüşü ve karşı oy). ↩ ↩² ↩³
Yargıtay 8. HD, 08.10.2018, E. 2018/2014, K. 2018/16934; Yargıtay 7. HD, 17.02.2026, E. 2025/4774, K. 2026/867; Yargıtay 7. HD, 05.02.2026, E. 2025/3249, K. 2026/625; Yargıtay İBK, 14.02.1951, 17/1; Yargıtay İBK, 22.12.1995, 1/3. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

Haksız Yapı ve Taşkın Yapıda Temliken Tescil: İyiniyet, Değer Üstünlüğü ve Bedel