Temliken Tescilde İyiniyet Şartı ve Kademeli Tazminat Talebi Hakkında Hüküm Zorunluluğu

Temliken Tescilde İyiniyet Şartı ve Kademeli Tazminat Talebi Hakkında Hüküm Zorunluluğu

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.12.2024 tarihli ve 2023/5416 E., 2024/5553 K. sayılı kararıyla haksız yapıya dayalı temliken tescilin şartlarını dört başlık altında yeniden sistemleştirdi ve tescil talebi reddedilse bile kademeli tazminat talebi hakkında hüküm kurulmamasının tek başına bozma nedeni olduğunu vurguladı. Karar, kapatılan 14. Hukuk Dairesi'nden devralınan içtihadın 7. Hukuk Dairesi bünyesinde nasıl sürdürüldüğünü gösteren derli toplu bir metin niteliğindedir.¹

Uyuşmazlığın Konusu

Davacı, paydaşı olmadığı bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılması üzerine harekete geçmiş; taşınmaz üzerinde iki konut, bir samanlık, iki yüz elli fındık ocağı ve altmış meyve ağacından oluşan muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini ileri sürmüştür. Talebi üç kademelidir: Önce muhdesatın kendisine aidiyetinin tespiti, ikinci kademede 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayalı temliken tescil, olmazsa 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca yapı bedelinin tazmini.

Davalılar, davacının taşınmazda paydaş olmadığını, paydaşların rızası bulunmaksızın ev yaptırdığını ve diğer muhdesatın davacıya ait olmadığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi, davacının paydaş olmaması nedeniyle aidiyet tespiti talebini yerinde görmemiş; temliken tescil bakımından ise davacının taşınmazın davalıya ait olduğunu bilerek yeni tek katlı evi yaptırdığını, evin değerinin arazi değerini geçmediğini, diğer yapıların davacı tarafından yapıldığının kanıtlanamadığını ve ağaçların temliken tescile konu olamayacağını belirterek davayı reddetmiştir. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Davacı temyizde iyiniyetli olduğunu, taşınmaz malikleri tarafından yapı sırasında uyarılmadığını, ifrazın araştırılmadığını, bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini ve tazminat talebi hakkında hiç karar verilmediğini ileri sürmüştür.

Kararın Gerekçesi

Daire önce muhdesat kavramını çerçeveler. 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na atıfla, eşya hukukunda muhdesattan arazi üzerindeki kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe biçiminde dikilen ağaçların anlaşılacağı belirtilir. Ardından 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmünün metni aktarılır ve kurumun işlevi tanımlanır: Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve bütünleyici parça niteliğinde yapı yapması hâlinde, iyiniyet ve diğer koşullar mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Hakkın niteliği bakımından karar, bunun kişisel bir hak olduğunu ve bina sahibi ile külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebileceğini belirtir. Sonradan malik olan kişiye karşı bu hak, ancak yapı sahibini haktan yoksun bırakmak amacıyla arsa sahibiyle el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Şartlar dört başlıkta sıralanır. Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetidir ve aranan iyiniyet 4721 sayılı Kanun md. 3 hükmündeki sübjektif iyiniyettir. Kararın bu noktadaki ifadesi şöyledir:

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır; karar bunu objektif koşul olarak adlandırır. Üçüncü koşul, yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Dördüncü olarak karar, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyorsa tescile konu yerin inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağını, bu nedenle iptal ve tescile karar verilebilmesi için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gerektiğini belirtir.

Bu çerçevede Daire, davacının temliken tescile ilişkin temyiz itirazlarını yerinde görmemiştir. Bozma nedeni ise usule ilişkindir. Karar, 6100 sayılı Kanun md. 297 hükmü gereğince hâkimin taleplerden her biri hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurmak zorunda olduğunu, hükmün sonuç kısmında her talep hakkında verilen kararın açık ve tereddüt uyandırmayacak biçimde gösterilmesi gerektiğini hatırlatır. Davacının üçüncü kademede 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca yapı bedelinin tazminini istemiş olmasına rağmen mahkemenin bu talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar vermemiş olması doğru görülmemiş ve hüküm yalnızca bu nedenle bozulmuştur.

Kararın Anlamı

Kararın ilk katkısı, şartların incelenme sırasını kesinleştirmesidir. İyiniyet öncelikli koşuldur ve yokluğu hâlinde değer karşılaştırması, bedel ve ifraz hiç incelenmez. Bu sıra, yargılamanın seyrini ve masraf planlamasını doğrudan etkiler: İyiniyet delili zayıf olan bir dosyada değer bilirkişisi için yapılan harcama, sonuca etki etmeyecek bir kalemdir. Mahkeme de iyiniyeti kendiliğinden araştırmakla yükümlü olduğundan, davalının bu yönde savunma yapmamış olması davacıya güvence sağlamaz.

İkinci katkı, iyiniyetin zaman boyutudur. İyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar sürmelidir. Yapıya başlarken malikin rızasıyla hareket eden kişi, taşınmazın el değiştirmesi ya da rızanın geri alınması üzerine inşaata devam ederse, sonraki imalat bakımından iyiniyetini kaybeder. Bu ilke özellikle katlı yapılarda ve uzun süreye yayılan inşaatlarda belirleyicidir; her katın yapım tarihi ayrı ayrı belgelenmelidir.

Üçüncü katkı, muhdesat ile temliken tescile konu olabilecek yapı arasındaki ayrımdır. Ağaçlar muhdesat sayılır ve aidiyetinin tespiti ya da bedelinin tazmini istenebilir; ancak 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayalı tescil yalnızca yapılar için mümkündür. Fındık ocağı ve meyve ağacı için tapu istenemez.

Önemli: Kararın asıl uyarısı tazminat kademesine ilişkindir. İyiniyet yokluğu tescili engeller, tazminatı engellemez; yalnızca tazminatın ölçüsünü malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değere indirir. Mahkemenin tescil talebini reddettikten sonra tazminat talebini sessizce geçmesi, davanın bütününe ilişkin hükmü bozdurur. Bu bozma yeniden yargılama, yeni bilirkişi incelemesi ve yıllar demektir.

Dördüncü şart olan ifraz imkânı, kanunda yazılı olmayan fakat tapu tekniğinin zorunlu kıldığı bir koşuldur. Yapının oturduğu alan ile zorunlu kullanım alanı, imar ya da tarım mevzuatı nedeniyle ana parselden ayrılamıyorsa tescil kararı verilemez. Karar bu şartı diğer üçünün yanına dördüncü başlık olarak açıkça eklemiş, böylece ifraz araştırmasını zorunlu bir yargılama adımı hâline getirmiştir.

Uygulamada

Davacı vekilliğinde dilekçe üç kademeli kurulmalı ve her kademe için delil ayrı ayrı sunulmalıdır. İyiniyet için malikin rızasını gösteren yazılı belge, tanık ve fiilî davranış kanıtı; değer karşılaştırması için yapı ile arazinin ayrı ayrı değerlendirilmesini isteyen bilirkişi talebi; ifraz için belediye ve tarım müdürlüğüne müzekkere yazılması talebi dilekçede yer almalıdır. Tazminat kademesi için yapım tarihine yakın fatura, makbuz ve dekontlar başlangıçta dosyaya konmalı; hüküm fıkrasında bu kademe hakkında karar verilmemişse istinaf ve temyizde bu husus açıkça ileri sürülmelidir.

Davalı vekilliğinde savunma iyiniyet yokluğuna odaklanır; tapu kaydının varlığı ve davacının taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmesi, savunmanın omurgasıdır. Bunun yanında ifrazın mümkün olmadığı, yapı değerinin arazi değerini açıkça aşmadığı ve husumetin inşaat tarihindeki malike yöneltilmesi gerektiği savunmaları sırayla ileri sürülmelidir. Tazminat kademesinde ise hesabın yapım yılı asgari malzeme fiyatlarıyla sınırlı tutulması ve yıpranma payının düşülmesi talep edilmelidir.

Kurumun bütünü, taşkın yapı rejimi ve muris muvazaası kavşağı için haksız yapı ve taşkın yapıda temliken tescil makalesine; şartların özeti için temliken tescil davasının şartları nelerdir sayfasına; el atmanın önlenmesi davasının genel işleyişi için ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberine bakılabilir.