Tapulu Taşınmaza Yapı Yapan Kişi İyiniyetli Sayılır mı?

Tapulu Taşınmaza Yapı Yapan Kişi İyiniyetli Sayılır mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak sayılmaz. Tapu sicili herkese açıktır ve kadastro ile sınırları belirlenmiş bir parsele yapı yapan kişinin, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmediğini ileri sürmesi Yargıtay uygulamasında dinlenmez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli, E. 2025/4211 ve K. 2025/4500 sayılı kararına konu dosyada Daire, taşınmazın tapuda kayıtlı olması nedeniyle iyiniyet unsurunun gerçekleşmediğini saptamış ve yalnızca tazminat kademesinin incelenmesini istemiştir. Bununla birlikte kural mutlak değildir; malikin rızası ve haklı sebep iyiniyeti ayakta tutabilir.

---

Kuralın Dayanağı Nedir

4721 sayılı Kanun md. 724 ve md. 725 hükümlerinde aranan iyiniyet, 4721 sayılı Kanun md. 3 hükmündeki sübjektif iyiniyettir. Yapıyı yapan kişi taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemeli ya da beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamalıdır. Tapuya kayıtlı taşınmazda mülkiyet durumu tapu müdürlüğünden öğrenilebildiğinden, bu araştırmayı yapmadan inşaata başlayan kişi beklenen özeni göstermemiş sayılır.

Yargıtay bu sonucu 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayandırır: Olay ve karinelerden beklenen dikkat ve özeni göstermediği açık olan malzeme sahibinin tescil talebi dinlenmez; kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Mahkeme iyiniyeti kendiliğinden gözetir.

---

Hangi Hâllerde İyiniyet Kabul Edilir

Malikin açık ya da örtülü rızası haklı sebep oluşturur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 08.10.2018 tarihli, E. 2018/2014 ve K. 2018/16934 sayılı kararında, tarafların babasına ait taşınmaza onun rızasıyla 1995 yılında yapılan taşkın yapı bakımından iyiniyet kabul edilmiş; taşınmazı yıllar sonra mevcut hâliyle satın alan davacının yıkım talebinin reddi gerektiği belirtilmiştir. Rıza, yapım anında var olmalı ve inşaatın tamamlanmasına kadar sürmelidir.

Haricen satılan taşınmazda satıcının bedeli alıp taşınmazı teslim etmesi de örtülü rıza sayılır. Yargıtay'ın 05.07.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, şekle aykırı satışta alıcının yaptığı yapılar bakımından malikin örtülü rızasının iyiniyeti koruduğunu kabul eder.

Önemli: Muvazaalı devir nedeniyle tapusu sonradan iptal edilen kişinin yapım anındaki iyiniyeti tartışmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 07.10.2025 tarihli, E. 2024/1433 ve K. 2025/4135 sayılı kararında çoğunluk, muris muvazaasıyla tapu edinen kişinin iyiniyetli sayılamayacağı yönündeki hükmü onamış; karşı oy ise 1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayanarak yapım anındaki iyiniyetin korunması gerektiğini savunmuştur.

---

Taşkın Yapıda Fark Var mı

Taşkın yapıda da iyiniyet aranır ve tapulu taşınmaz kuralı aynen geçerlidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.02.2026 tarihli, E. 2025/3249 ve K. 2026/625 sayılı kararıyla onanan hükümde, komşu parsele 14 metrekare taşan konut için iyiniyet iddiası, davacının yapı sırasında resmî mercilere başvurarak ölçüm yaptırdığını kanıtlayamaması nedeniyle reddedilmiştir. Taşkın yapıda iyiniyetin kanıtı aplikasyon krokisi, yapı ruhsatı ve harita mühendisi ölçümüdür; bunlar yoksa taşan kısım küçük olsa bile yıkım engellenemez.

---

Uygulamada

İyiniyet yokluğu tescili engeller fakat tazminatı ortadan kaldırmaz; 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değer ödenir. Bu nedenle dava kademeli açılmalı, tazminat kademesi için yapım tarihine yakın belgeler baştan sunulmalıdır. Malikin rızasına dayanan dosyalarda rızanın yazılı belge, tanık ve fiilî davranışla kanıtlanması ve inşaatın başlangıç ile bitiş tarihlerinin belgelenmesi gerekir. Şartların bütünü temliken tescil davasının şartları nelerdir sayfasında, kurumun çözümlemesi haksız yapı ve taşkın yapıda temliken tescil makalesindedir.

---

İlgili içerikler için bkz. Taşkın Yapı Nedir, Yıkılır mı Yoksa Tescil mi İstenir, Tapu Devrinde İyiniyet Hangi Anda Aranır, Muris Muvazaası ile Tapu İptali Rehberi.