Temliken Tescil Davasının Şartları Nelerdir?

Temliken Tescil Davasının Şartları Nelerdir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına yapı yapan kişi, 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayanarak yapının bulunduğu alan ile zorunlu kullanım alanının bedel karşılığı adına tescilini isteyebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2024 tarihli, E. 2023/5416 ve K. 2024/5553 sayılı kararına göre bunun için dört şart birlikte aranır: Malzeme sahibinin sübjektif iyiniyeti, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, uygun bir bedel ödenmesi ve tescile konu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması.

---

İyiniyet Şartı Nasıl Değerlendirilir

İyiniyet öncelikli şarttır ve 4721 sayılı Kanun md. 3 hükmündeki sübjektif iyiniyettir. Yapıyı yapan kişi taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemeli, beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamalı ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebi bulunmalıdır. Malikin açık ya da örtülü rızası haklı sebep sayılır.

Tapulu taşınmazda iyiniyet iddiası kural olarak dinlenmez; çünkü tapu kaydı herkese açıktır ve sınırları belli bir parsele yapı yapan kişinin mülkiyet durumunu bilmediği kabul edilmez. Yargıtay bu ilkeyi 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayandırır. Mahkeme iyiniyeti taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden araştırır. İyiniyetin inşaatın başından tamamlanmasına kadar sürmesi gerekir; inşaat sırasında rızanın kalkması ya da taşınmazın el değiştirmesi sonraki imalat bakımından iyiniyeti ortadan kaldırır.

Önemli: İyiniyet şartı gerçekleşmemişse mahkeme diğer üç şartı hiç incelemez. Bu nedenle iyiniyet delili olmadan açılan davada değer bilirkişisi için yapılan masraf sonuca etki etmez.

---

Değer Karşılaştırması Nasıl Yapılır

Kanun yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olmasını arar; küçük bir fark yeterli değildir. Karşılaştırmada parselin tamamı değil, yapının oturduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçası esas alınır. Bilirkişi raporunun yapı değeri ile arazi değerini ayrı ayrı göstermesi gerekir.

Temliken tescil yalnızca yapılar için istenebilir. Ağaçlar muhdesat sayılsa da 4721 sayılı Kanun md. 724 hükmüne dayalı tescile konu olmaz; ağaçlar için yalnızca bedel ya da aidiyet tespiti talep edilebilir.

---

Bedel ve İfraz Şartı Ne Anlama Gelir

Malzeme sahibi, tescile konu arazi parçasının değerini arazi malikine ödemek zorundadır. Bedel mahkemece belirlenir ve hükümden önce depo ettirilir; depo edilmezse tescil kararı verilmez.

Tescile konu kısım ana parselin bir bölümüyse, bu bölümün imar ve tarım mevzuatı bakımından ifrazının mümkün olması gerekir. İfraz mümkün değilse diğer şartlar gerçekleşse bile tescil kararı verilemez. İfraz sorusu belediye ve ilgili tarım müdürlüğüne yazılacak müzekkerelerle cevaplanır.

---

Dava Kime Karşı Açılır

Temliken tescil hakkı kişisel bir haktır. Yapıyı yapan ya da mirasçıları, inşaat sırasında taşınmazın maliki olan kişiye ya da onun mirasçılarına karşı dava açar. Taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişiye karşı dava, ancak devrin yapı sahibini bu haktan yoksun bırakmak amacıyla el ve işbirliği içinde yapıldığı iddiasıyla açılabilir. Kadastro görmüş yerlerde kadastro öncesi nedene dayanan talep, 3402 sayılı Kanun md. 12/3 hükmündeki on yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

---

Uygulamada

Dilekçe kademeli kurulur: Asıl talep temliken tescil, ikinci kademe 4721 sayılı Kanun md. 723 uyarınca tazminattır. İyiniyet yokluğu tescili engeller fakat tazminatı engellemez; yalnızca tazminatı yapım yılı asgari malzeme bedeliyle sınırlar. Mahkeme tazminat kademesi hakkında karar vermezse hüküm bu nedenle bozulur. Kararın çözümlemesi temliken tescilde iyiniyet ve kademeli tazminat talebi analizinde, kurumun bütünü haksız yapı ve taşkın yapıda temliken tescil makalesindedir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapulu Taşınmaza Yapı Yapan Kişi İyiniyetli Sayılır mı, Haksız Yapıda Tazminat Nasıl Hesaplanır, Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Rehberi.