Haksız Yapıda Tazminat Nasıl Hesaplanır?

Haksız Yapıda Tazminat Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: 4721 sayılı Kanun md. 723 hükmüne göre malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat öder. Ölçü iyiniyete göre değişir: Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hâkimin hükmedeceği miktar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Yargıtay uygulamasında bu en az değer, yapının yapım yılı itibarıyla benzer yapıların asgari malzeme giderleri üzerinden hesaplanan levazım bedelidir.

---

Levazım Bedeli Nedir

Levazım bedeli, yapıda kullanılan malzemenin yapım yılındaki en düşük piyasa birim fiyatlarıyla hesaplanan değeridir. İşçilik, müteahhit kârı ve proje gideri bu hesaba girmez; yıpranma payı düşülür. Bedel, yapının bugünkü rayiç değeri ya da yapının arazi malikine sağladığı değer artışı değildir. Bu nedenle iyiniyetli olmayan malzeme sahibinin alacağı tutar, çoğu zaman yapının gerçek maliyetinin çok altında kalır.

Yapıyı yapan kişi iyiniyetliyse ölçü değişir; bu hâlde tazminat asgari değerle sınırlı değildir ve hâkim somut olayın koşullarına göre uygun bir tazminata hükmeder. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazminine karar verebilir.

---

İspat Nasıl Yapılır

Tazminat kademesinde ispat yükü malzeme sahibindedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli, E. 2025/4211 ve K. 2025/4500 sayılı kararına konu dosyada, taşınmaz tapulu olduğundan iyiniyet kabul edilmemiş; bozma sonrası mahkeme yalnızca davacı adına düzenlenmiş ve taşınmazın mevkisiyle uyumlu 2013 tarihli beton makbuzlarını esas alarak tazminata hükmetmiştir. Yapımdan üç yıl sonra düzenlenen faturalar dikkate alınmamış; Daire bu hükmü onamıştır.

Önemli: Yapım tarihine yakın tarihli fatura, makbuz ve dekontlar dava dilekçesiyle birlikte sunulmalıdır. Sonradan temin edilen belgeler hem delil sunma yasağı hem de kuvvetli delil niteliği taşımaması nedeniyle sınırlı etki yaratır.

---

Tescil Talebi Reddedilirse Tazminat Kendiliğinden Verilir mi

Verilmez; talep edilmiş olmalıdır. Temliken tescil davası kademeli açılır: Asıl talep tescil, ikinci kademe tazminattır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2024 tarihli, E. 2023/5416 ve K. 2024/5553 sayılı kararına göre, tescil talebi iyiniyet yokluğundan reddedilse bile mahkeme 6100 sayılı Kanun md. 297 hükmü uyarınca tazminat kademesi hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurmak zorundadır. Bu kademe hakkında karar verilmemesi tek başına bozma nedenidir.

---

Uygulamada

Malzeme sahibi bakımından tazminat, iyiniyetin kanıtlanamadığı dosyalarda tek kazanım olduğundan, belgelerin baştan toplanması ve yapım yılının tanık ve belgeyle sabitlenmesi gerekir. Arazi maliki bakımından savunma, hesabın yapım yılı asgari birim fiyatlarıyla yapılmasına, yıpranma payının düşülmesine ve işçilik ile kâr kalemlerinin dışlanmasına yönelir. Yapının tamamının değil, yalnızca davacı tarafından yapıldığı kanıtlanan kısmın bedeline hükmedilir. Kurumun bütünü haksız yapı ve taşkın yapıda temliken tescil makalesinde, kararın çözümlemesi temliken tescilde iyiniyet ve kademeli tazminat talebi analizindedir.

---

İlgili içerikler için bkz. Temliken Tescil Davasının Şartları Nelerdir, Tapulu Taşınmaza Yapı Yapan Kişi İyiniyetli Sayılır mı, Ecrimisil Nedir ve Nasıl Hesaplanır.