Fazladan Ödenen Ortak Gider Geri Alınabilir mi?

Fazladan Ödenen Ortak Gider Geri Alınabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Kat maliki, borçlu olmadığı hâlde veya kendisine düşen paydan fazla ödediği ortak gideri geri isteyebilir. İstirdat talebi, ya ödemenin dayanağı olan kurul kararının iptaline ya da böyle bir dayanak hiç yoksa sebepsiz zenginleşme (TBK md. 77 vd.) hükümlerine dayanır. Bir kat malikinin diğerlerinin payına düşen gideri ödemek zorunda kalması hâlinde ise 634 sayılı Kanun md. 20 uyarınca ödediğini onlara rücu edebilir. Bu tür uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

---

İstirdatın Hukuki Dayanağı

Ortak giderin geri istenmesi, ödemenin neden fazla veya haksız olduğuna göre farklı temele oturur. İki ayrım önemlidir: ödemenin geçerli bir kurul kararına mı yoksa hiçbir hukuki sebebe mi dayandığı.

Ödeme geçerli bir kurul kararına dayanıyorsa, geri isteme için önce o kararın iptali gerekir. Ödemenin arkasında geçerli bir sebep hiç yoksa, malik doğrudan sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak istirdat talep edebilir.

---

Kurul Kararına Dayanan Ödeme

İşletme projesi veya kurul kararıyla belirlenmiş bir aidat ödendiğinde, bu ödeme kural olarak geçerli bir sebebe dayanır. Malik ödemeyi fazla buluyorsa, önce ödemenin kaynağı olan kurul kararını dava ederek iptal ettirmelidir.

Önemli: Kesinleşmiş ve iptal edilmemiş bir kurul kararına dayanılarak yapılan ödeme, kararın iptali sağlanmadan doğrudan geri istenemez. Bu nedenle istirdatta ilk adım çoğu zaman kararın iptalidir; ödeme, karar hukuk düzeninden kaldırılmadan haksız hâle gelmez.

Kurul kararının iptali koşulları ile süreleri Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca açıklanır.

---

Sebepsiz Zenginleşme ve Rücu

Ödemenin hiçbir geçerli sebebe dayanmadığı, örneğin hiç borçlu olunmayan bir kalemin tahsil edildiği hâllerde malik, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK md. 77 vd.) ödediğini geri isteyebilir. Burada aranan, malvarlığında karşılıksız bir azalma ve yönetimin ya da diğer maliklerin buna denk gelen bir zenginleşmesidir.

Bir başka durum, kat malikinin diğerlerinin payına düşen ortak gideri zorunlu olarak ödemesidir. KMK md. 20, ortak gideri fazla ödeyen malike diğer maliklere rücu hakkı tanır; ödeyen malik, kendi payını aşan kısmı paydaşlarından isteyebilir. Ortak giderin kimin yükümünde olduğu Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi içinde ele alınır.

---

Talebin İleri Sürülmesi

İstirdat talebi, ödemenin niteliğine göre iptal davasıyla birlikte veya bağımsız bir alacak davasıyla ileri sürülür. Ödeme belgeleri, aidat tahakkuk cetveli ve işletme projesi, fazla ödemenin miktarını ortaya koyan temel delillerdir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, geçerli bir kurul kararına dayanılarak yapılan aidat ödemesinin, karar iptal edilmedikçe sebepsiz zenginleşme yoluyla geri istenemeyeceği; buna karşılık hiçbir hukuki sebebe dayanmayan tahsilatların istirdada konu olabileceği kabul edilmektedir. Bu ayrım, davanın önce iptal mi yoksa doğrudan alacak talebi mi olarak açılacağını belirler.

Uygulamada

Fazla aidat uyuşmazlıklarında en sık hata, kurul kararını iptal ettirmeden doğrudan geri ödeme davası açmaktır; bu yol, geçerli bir karara dayanan ödemede sonuçsuz kalır. Malikin izlemesi gereken sıra, ödemenin dayanağını doğru belirlemektir: dayanak bir kurul kararıysa önce iptal, dayanak hiç yoksa doğrudan sebepsiz zenginleşme. Ödeme yaparken "ihtirazi kayıt" düşülmesi, sonradan açılacak davada malikin ödemeyi kabul etmediğini gösterir ve konumunu güçlendirir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı Ne Yapabilirim.