Zapttan Sorumluluk Nedir, Alıcı Ne Yapabilir?

Zapttan Sorumluluk Nedir, Alıcı Ne Yapabilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmazda zapt, üstün hak ve satıcının sorumluluğu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Zapt, üçüncü bir kişinin satıştan önce doğmuş üstün bir hakka dayanarak malı alıcının elinden alması ya da kullanımını kısıtlamasıdır. Satıcı, 6098 sayılı Kanun md. 214 ve devamı uyarınca bu üstün haktan sorumludur. Malın tümü elinden alınırsa tam zapt söz konusu olur ve alıcı ödediğini, giderleri ve zararını isteyebilir; malın bir kısmı etkileniyorsa kısmi zaptta kural tazminattır.

---

Zapt ile Ayıp Arasındaki Fark

Zapt, malın hukuki durumuna ilişkindir; ayıp ise malın niteliğine. Ayıpta mal kusurludur, zaptta mal sağlamdır fakat başkasının hakkıyla yüklüdür. Taşınmazda tapuda görünmeyen bir irtifak, önceki bir satış vaadi ya da üçüncü kişinin mülkiyet iddiası zapt tehlikesi yaratır.

Bu ayrım, alıcının hangi hükümlere dayanacağını belirler. Zaptta satıcının sorumluluğu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 214 ve devamındaki hükümlerden doğar.

---

Tam Zapt ve Kısmi Zapt

Malın tümü alıcının elinden alınıyorsa tam zapt, yalnızca bir kısmı üzerinde üstün hak gerçekleşiyorsa kısmi zapt söz konusudur.

• Tam zapt. Satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır. Alıcı ödediği bedeli, yaptığı giderleri ve uğradığı zararı satıcıdan isteyebilir.
• Kısmi zapt. Alıcı kural olarak tazminat yoluna gider. Zaptın ağırlığı taşınmazı elde etme amacını boşa çıkaracak düzeydeyse, sözleşmeden dönme de gündeme gelebilir.

Önemli: Zapt tehlikesi doğuran bir dava alıcıya karşı açılırsa, alıcı davayı satıcıya ihbar etmelidir. Davanın ihbarı, sonradan satıcıya karşı açılacak talepte satıcının savunma imkânını kullanmış sayılmasını sağlar ve alıcının konumunu korur.

---

Alıcının Başvurabileceği Yollar

Üçüncü kişinin üstün hakkı ortaya çıktığında alıcı önce tapu kaydını ve dayanılan hakkı incelemeli, dava kendisine yöneltildiyse satıcıya ihbar etmelidir. Zapt gerçekleştiğinde bedelin iadesi, giderler ve zarar kalemleri talep edilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, zaptın satıcıyı sorumlu kılması için üçüncü kişinin hakkının satıştan önce doğmuş olması ve alıcının bu hakkı satış sırasında bilmemesi aranır. Alıcı üstün hakkı biliyorsa satıcının sorumluluğu kural olarak doğmaz. Satışta ayıp ve zapt rejiminin bütünü için Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, ayıplı taşınmaz satışında alıcının hakları nelerdir.