Yapı Kullanma İzni Nasıl Alınır, Hangi Belgeler Gerekir?

Yapı Kullanma İzni Nasıl Alınır, Hangi Belgeler Gerekir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yapı kullanma izni başvurusu ve ruhsat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Başvuru, yapı ruhsatını veren belediye veya valiliğe mal sahibi tarafından yapılır. 3194 sayılı Kanun md. 30, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilir kısımları tamamlandığında o kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınmasını mecburi kılar. İdare, mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmadığını tespit eder.

---

Başvuruyu Kim Yapar, Nereye Yapılır

Kanun, müracaat hakkını mal sahibine tanır. Kat karşılığı inşaat ilişkisinde bu yetki uygulamada yükleniciye vekâletle devredilir; ancak yetkinin devri, arsa sahibinin kendi adına başvuru yapmasına engel değildir.

Başvuru mercii, ruhsatı veren idaredir. Ruhsat belediyeden alınmışsa belediyeye, valilikten alınmışsa valiliğe yapılır. Ruhsatı vermeyen bir idareye yapılan başvuru süre işletmez.

---

İdare Neyi Denetler

Denetim iki başlıkla sınırlıdır. Birincisi, yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu. İkincisi, kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmaması. Onaylı mimarî proje, statik ve tesisat projeleri ile yapı denetim kuruluşunun raporları bu iki tespitin dayanağını oluşturur.

İdare, arsa payının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını, sözleşmedeki teslim tarihine uyulup uyulmadığını veya bağımsız bölümlerde ayıp bulunup bulunmadığını denetlemez. Bunlar özel hukuk uyuşmazlığıdır ve ayrı yollarla ileri sürülür.

Önemli: Projeye aykırılık tespit edilirse başvuru reddedilir. Aykırılık tadilat projesiyle giderilebiliyorsa yol açıktır; çekme mesafesi ihlali gibi giderilemez aykırılıklarda izin hiçbir zaman alınamaz. Bu ayrım, sonraki tüm sözleşmesel taleplerin de belirleyicisidir.

---

Otuz Günlük Süre ve Zımni Kabul

3194 sayılı Kanun md. 30, belediye ve valilikleri müracaatları en geç otuz gün içinde neticelendirmekle yükümlü tutar. Sürenin sonunda cevap verilmemişse, yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kural başvurucu lehinedir ancak koşulsuz değildir. Eksik belgeyle yapılan ya da ruhsata aykırı bir yapıya ilişkin başvuruda sürenin geçmesi hak doğurmaz. Başvurunun kayıt tarihini ve eklerini gösteren evrak, sonradan açılacak idari davada tek sağlam dayanaktır.

---

Yapının Tamamı Bitmediyse: Kısmi İzin

Aynı madde, kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında yalnız o kısımlar için izin istenmesine imkân tanır. Çok bloklu projelerde blok bazında, tek yapıda kullanıma elverişli bağımsız bölümler bakımından kısmi izin alınması yaygındır.

Kısmi izin, 3194 sayılı Kanun md. 31'deki altyapı yasağını izin alan bölümler yönünden kaldırır. Buna karşılık tapudaki cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş anagayrimenkulün tümüne ilişkin olduğundan, kısmi izin tek başına tapudaki dönüşümü sağlamaz.

---

Uygulamada

İzin belgesi alındığında iş bitmez, ama zincir açılır. 634 sayılı Kanun md. 10 uyarınca yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır ve kat irtifakı tesisli taşınmaz resen kat mülkiyetine çevrilir. İzin belgesinin idarece Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenip yüklenmediği bu nedenle takip edilmelidir.

İzin belgesi geçmişi de temizlemez. Kanun, verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağını; vergi, resim ve harç yükümlülüğünü de sona erdirmeyeceğini belirtir. Ruhsata aykırı imalat nedeniyle uygulanmış idari para cezaları, iskânın alınmasıyla ortadan kalkmaz.¹

Başvuru cevapsız kalırsa izlenecek yol için Yapı Kullanma İzni Başvurusu Otuz Günde Sonuçlanmazsa Ne Olur sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir, İskânsız Daireye Elektrik ve Su Bağlanır mı, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30 ve md. 31; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 10. ↩