İpotek Nasıl Kaldırılır, Terkin Edilir?

İpotek Nasıl Kaldırılır, Terkin Edilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İpotek, cebri icra ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İpotek, alacak sona erince kendiliğinden silinmez. TMK md. 883, alacak sona erdiğinde ipotekli taşınmaz malikinin alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebileceğini düzenler. Uygulamada yol, alacaklıdan fek yazısı almak ve bu yazıyla tapu müdürlüğünde terkin işlemi yaptırmaktır. Alacaklı terkinden kaçınırsa malik ipoteğin terkini davası açar.

---

Borç Bitti, İpotek Neden Duruyor

Bunun sebebi tescil ilkesidir. TMK md. 858, taşınmaz rehninin tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini belirtir. Alacak ödense bile kütükteki kayıt silinmediği sürece ipotek şeklen ayakta kalır.

Bu durum malik bakımından somut kayıp üretir. Kütüğünde ipotek görünen taşınmaz yeni kredi işlemlerinde teminat olarak kabul edilmez, satışta alıcı çekilir, değer düşer. Terkin bu nedenle formalite değil, hakkın fiilen kullanılabilir hâle gelmesidir.

Alacaklının Fek Yazısı ve Tapu İşlemi

Olağan yol şudur. Borç kapatılır, alacaklıdan ipoteğin kaldırılmasına ilişkin yazı alınır, bu yazıyla tapu müdürlüğüne başvurulur ve kayıt terkin edilir. Bankalarda bu yazı fek yazısı ya da ipotek fek talimatı olarak anılır; kurum içi yazışmayla doğrudan tapu müdürlüğüne de gönderilebilir.

Yazının içeriği önemlidir. Hangi taşınmaz, hangi yevmiye numarasıyla tescil edilmiş hangi derece ipotek ve hangi tutar için terkin isteniyor, açıkça yazılmalıdır. Aynı taşınmaz üzerinde birden çok derece ipotek varsa yazının hangi dereceyi kapsadığı belirtilmezse tapu müdürlüğü işlemi kurmaz.

Önemli: Kredi hesabının kapandığını gösteren dekont, tek başına terkin için yeterli değildir. Tapu müdürlüğü alacaklının terkin iradesini arar. Borcu kapatırken fek yazısını da aynı görüşmede talep etmek, aylar süren yazışmaları baştan önler.

Süreli İpotekte Otomatik Terkin

TMK md. 883'e eklenen fıkra malike ayrı bir imkân tanır. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerine İİK md. 150/c'de belirtilen şerh konulmazsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Buradaki şerh, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını gösteren kayıttır. İcra memuru takibin başladığını tapu idaresine bildirmekle yükümlüdür ve tapu memuru durumu taşınmazın siciline şerh verir. Alacaklı süre bittikten sonra otuz gün içinde takibe geçmemişse malik doğrudan tapu müdürlüğüne başvurur; dava açmasına gerek kalmaz.¹

Bu hüküm yalnızca süreli kurulmuş ipotekler için işler. Sürenin resmî senette açıkça yazılı olması gerekir. Süresiz kurulan ipotekte otomatik terkin yolu bulunmaz.

Alacaklı Fek Vermezse: İpoteğin Terkini Davası

Alacaklı borcun ödendiğini kabul etmiyor ya da terkinden kaçınıyorsa malik ipoteğin terkini davası açar. Dava genel mahkemede görülür ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine tabidir. Talep, kütükteki kaydın silinmesine yönelik bir tespit ve terkin talebidir.

İspat yükü davacıdadır. Alacağın sona erdiğini gösteren ödeme belgeleri, hesap kapanış yazıları, ibraname veya alacaklının yazılı beyanları dosyaya sunulur. Alacağın kısmen ödendiği hâllerde ipoteğin tamamının terkini istenemez; kalan borç ödenmedikçe teminat ayakta kalır.

Davanın kimin aleyhine açılacağı da önem taşır. Husumet, kütükte alacaklı görünen kişiye yöneltilir. Alacak devredilmişse muhatap yeni alacaklıdır; TMK md. 891, ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerliliğinin devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı olmadığını belirtir. Bu nedenle kütükteki isim ile alacağın gerçek sahibi ayrışabilir ve dava açılmadan önce alacağın kime ait olduğu araştırılmalıdır.

Alacaklının bulunamadığı ya da ödemeyi kabul etmediği hâller için icra hukukunda ayrı bir mekanizma da bulunur. Borçlu, borç tutarını icra dairesine tevdi ederek ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilir. Bu yol, alacaklının adresine ulaşılamayan eski tarihli ipoteklerde kütüğü temizlemenin pratik yoludur.

Dava sürerken taşınmazın devri veya yeni takyidat riskine karşı ihtiyati tedbir talep edilebilir. Kütüğe işlenen tedbir kaydının etkisi ve terkin usulü için tapu şerhi nasıl terkin edilir sayfası çerçeve sunar.

İcra Takibi Varsa Fek Nasıl Alınır

Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmışsa terkin, tapu müdürlüğüne yapılacak doğrudan başvuruyla değil icra dosyası üzerinden yürür. Borç, faiz ve takip giderleriyle birlikte dosyaya ödenir; icra müdürlüğü ipoteğin fekkine ilişkin müzekkereyi tapu müdürlüğüne gönderir.

Bu aşamada dikkat edilecek nokta, ödemenin dosya bazında yapılmasıdır. Aynı alacaklının birden çok dosyası varsa tek dosyaya yapılan ödeme diğer takipleri düşürmez ve taşınmaz üzerindeki yük devam eder. Takibin işleyişi ipoteğin paraya çevrilmesi takibi sayfasında ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

Taşınmaz cebri satışla el değiştirmişse tablo bütünüyle değişir. İhalenin kesinleşmesiyle taşınmaz üzerindeki rehin hakları satış bedelinden karşılanır ve kayıttan silinir; bu sonucun mekanizması ipoteğin paraya çevrilmesi ve cebrî satış başlığı altında açıklanmıştır.

Uygulamada

İlk hata, borcun kapatıldığı gün fek yazısının istenmemesidir. Aradan aylar geçtikten sonra yapılan başvurularda dosya arşive kalkmış, ilgili birim değişmiş ve süreç uzamış olur. Kapanış görüşmesinde yazının talep edilmesi en ucuz çözümdür.

İkinci hata, terkin başvurusundan sonra tapu kaydının kontrol edilmemesidir. Fek yazısı tapu müdürlüğüne ulaşsa bile işlem kurulmamış olabilir. Terkinden birkaç gün sonra alınan güncel kayıt örneği, işlemin gerçekten yapıldığını gösteren tek belgedir.

Üçüncüsü, üst sınır ipoteğinde kısmi ödeme sonrası terkin talebidir. Üst sınır ipoteği, cari ilişkinin tamamını kapsayacak biçimde kurulur. İlişki devam ederken yapılan ödemeler teminatı kendiliğinden azaltmaz. Terkin için ilişkinin sona ermiş ve bakiyenin sıfırlanmış olması aranır. İpoteğin türü ile terkin koşulları arasındaki bağ için ipotek nedir, nasıl kurulur sayfası temel oluşturur.

---

İlgili içerikler için bkz. İpotek Nedir, Nasıl Kurulur, Tapu Şerhi Nasıl Terkin Edilir, İpotek ve Taşınmaz Rehni Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607; 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, RG 19.06.1932/2128; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836. ↩