Şekle Aykırı Taşınmaz Satışında Ödenen Para Geri Alınır mı?

Şekle Aykırı Taşınmaz Satışında Ödenen Para Geri Alınır mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Şekle aykırı satış, istirdat ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Şekle aykırı olduğu için kesin hükümsüz sayılan taşınmaz satışında ödenen para geri alınır. Sözleşme geçersiz olduğundan bedel, satıcının elinde hukuki sebepten yoksun kalır ve alıcı bu tutarı sebepsiz zenginleşme ve istirdat kurallarıyla talep eder. 4721 sayılı Kanun md. 706 ve 6098 sayılı Kanun md. 237 satışı resmî şekle bağladığı için, bu şekle uymayan satımda taraflar aldıklarını karşılıklı iade eder.

---

Geçersiz Satışta İade İlkesi

Kesin hükümsüz sözleşme hiçbir borç doğurmaz. Bu nedenle taraflar birbirlerine verdiklerini geri ister. Alıcının ödediği bedel, geçerli bir satış olmadığından satıcının malvarlığında sebepsiz kalan bir kazançtır. Alıcı, bu tutarın iadesini isteyebilir; satıcı da fiilen teslim ettiği taşınmazın geri verilmesini talep edebilir.

İadenin kapsamına yalnızca ödenen anapara değil, koşulları varsa ilave giderler de girebilir. Talebin dayanağı, sözleşmenin değil, sebepsiz zenginleşmenin doğurduğu iade borcudur.

Önemli: Bedel iadesi talebi zamanaşımına tabidir. Sürenin ne zaman işlemeye başladığı, ödemenin ve geçersizliğin öğrenilme tarihine göre değerlendirilir. Hak kaybı yaşanmaması için talebin zamanında ileri sürülmesi gerekir.

İade Yerine Tescil Mümkün mü

Bazı hâllerde alıcı, bedel iadesi yerine taşınmazın kendisini ister. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında bu imkânı dar bir çerçevede kabul etti. Kat mülkiyetine tabi yapıda bağımsız bölüm satımında alıcı borcunu tümüyle ödemiş, bölüm teslim edilmiş ve alıcı malik gibi kullanıyorsa; satıcının devirden kaçınması dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve 4721 sayılı Kanun md. 2 gereğince tescil davası kabul edilebilir.

Bu koşullar yoksa yol iadeye döner. Alıcı, taşınmaza değil, ödediği bedele kavuşur.

Hangi Yol Seçilmeli

Seçim, somut olaya bağlıdır. İfa edilmiş bir bağımsız bölüm satımı varsa tescil yolu taşınmazı kazandırdığı için daha güçlüdür. Koşullar oluşmamışsa istirdat, kaybı gidermenin tek yoludur. Çerçevenin bütünü için taşınmaz satımında resmî şekil ve şekle aykırılık makalesi ve harici satışla tapu iptali ve tescil kararı değerlendirilmelidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık ve Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil: İçtihadı Birleştirme Kararı.