Kamulaştırma Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?

Kamulaştırma Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kamulaştırma bedeline itiraz iki kanaldan yürür. Uzlaşma aşamasında idarenin teklifini kabul etmeyen malik, açılan bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna karşı yazılı itiraz sunar ve gerekirse yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınmasını ister. Bedel yetersiz kesinleşmişse temyiz yolu açıktır. İtiraz soyut olamaz; raporun hangi kalemine, hangi gerekçeyle karşı çıkıldığı somut biçimde gösterilmelidir. 2942 sayılı Kanun md. 11'deki değerleme esaslarına aykırılık, itirazın en güçlü dayanağıdır.

---

İtiraz Nerede ve Ne Zaman İleri Sürülür

İdare uzlaşma sağlayamazsa 2942 sayılı Kanun md. 10 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bu davada davalıdır ve asıl itirazını burada ortaya koyar. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi kurulundan rapor alır; rapor taraflara tebliğ edildikten sonra malik yazılı itirazını sunar.

İtiraz süresi kaçırılmamalıdır. Rapora karşı süresinde itiraz edilmezse, mahkeme raporu hükme esas alabilir ve düşük bedel kesinleşebilir. Bu nedenle rapor eline ulaşan malikin ilk işi, raporu değerleme esasları yönünden denetlemektir.

---

Rapor Hangi Yönlerden Denetlenir

İtiraz, raporun somut kalemlerine yöneltilmelidir. Arsalarda kullanılan emsalin gerçekten benzer olup olmadığı belirleyicidir; farklı imar durumundaki veya özel amaçlı satışlara dayanan emsal itiraza açıktır. Arazilerde ise gelir metodunda esas alınan ürün deseni, dekar başına verim, ürün fiyatı ve kapitalizasyon faizi denetlenir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2025 tarihli, E. 2025/9189, K. 2025/18887 sayılı kararında, kapama zeytinlik niteliğindeki taşınmazın gelir metoduyla ve yüzde beş kapitalizasyon faiziyle değerlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu ölçütlere uymayan bir rapor, itirazın somut hedefi olur.

Önemli: İtirazın gücü, raporun eksiğini rakamla göstermesindedir. "Bedel düşük" demek yetmez; hangi emsalin neden benzer olmadığı, verim veya faiz oranının neden hatalı olduğu ayrı ayrı ortaya konmalıdır. Somut itiraz, mahkemeyi ek rapor veya yeni bilirkişi kuruluna yöneltir; soyut itiraz denetimsiz kalır.

---

Objektif Değer Artışı ve Gerçek Karşılık

Bedel, taşınmazın gerçek karşılığını yansıtmak zorundadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2025 tarihli, E. 2025/7189, K. 2025/18605 sayılı kararı, arazi niteliğindeki taşınmazda gelir metoduyla bulunan değere taşınmazın konumundan doğan objektif değer artışının eklenmesi gerektiğini ortaya koyar. Aynı kararda, gerçek karşılığın eksiksiz ödenmesi gereğiyle bedel artırım davasında idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiği de belirtilir.

Malik, raporun objektif değer artışını hesaba katmadığını ileri sürerek bedelin eksik belirlendiğini gösterebilir. Bu itiraz, konum ve çevre gelişimi verileriyle desteklendiğinde bedeli yukarı çeker.

---

Temyiz ve Bedel Artırım Yolu

İlk derece mahkemesinin belirlediği bedel yetersizse, malik hükmü temyiz edebilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında kanun yolu denetimi, değerleme esaslarına uygunluk yönünden yapılır. Gelir metodunun uygulanışına dair güncel bir örnek kamulaştırma bedelinin tespiti ve gelir metodu analizinde bulunur.

Bedelin nasıl hesaplandığına dair yöntem çerçevesi kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır sorusunda; sürecin bütünü ise kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma rehberi içinde yer alır¹.

---

İlgili içerikler için bkz. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Rehberi, Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır, Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Gelir Metodu.

Dipnotlar

1. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, RG 08.11.1983/18215. ↩