Kamulaştırma Bedelinin Tespiti: Gelir Metodu ve Gerçek Karşılık

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kamulaştırma, tapu iptali ve tescil, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat için çalışma alanı.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.12.2025 tarihli ve 2025/7189 E., 2025/18605 K. sayılı kararıyla, arazi niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin hangi yönteme göre belirleneceğini ortaya koydu. Karar, kamulaştırma bedelinin tespiti davasında bilirkişi hesabının denetlenme ölçütlerini gösterir ve taşınmazı kamulaştırılan malikin gerçek karşılığa ulaşıp ulaşmadığını değerlendirmede dayanak oluşturur.

Uyuşmazlığın Konusu

İdare, 2942 sayılı Kanun md. 10 uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın yol olarak tapudan terkini için dava açtı. Malik, idarece belirlenen bedelin düşük olduğunu ileri sürdü. İlk derece mahkemesi davayı kabul etti; bölge adliye mahkemesi bilirkişi hesabını yerinde bularak istinaf başvurusunu esastan reddetti. Uyuşmazlık, bedelin doğru yöntemle ve gerçek değeri yansıtacak biçimde belirlenip belirlenmediğinde toplandı.

Kararın Gerekçesi

Daire, arazi niteliğindeki taşınmazda uygulanması gereken yöntemi şu sözlerle onadı:

Arazi niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesi, adil ve hakkaniyete uygun olarak tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Karara göre bedel, taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir üzerinden bilimsel yolla hesaplanır. Taşınmazın konumu, imar durumu ve bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri gözetilerek objektif değer artışı uygulanır; somut olayda yüzde elli oranında değer artışıyla metrekare bedeli belirlenmiştir. Daire ayrıca, Anayasa Mahkemesinin ihlal kararları çerçevesinde davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesini de yerinde buldu.

Kararın Anlamı

Kamulaştırma bedelinin tespitinde yöntem, taşınmazın niteliğine göre değişir. Arazide gelir metodu, arsada emsal karşılaştırma yöntemi esas alınır. Bu karar, arazi vasfındaki taşınmazda gelir metodunun zorunluluğunu ve hesabın bilimsel verilere dayanması gerektiğini teyit eder. Net gelirin belirlenmesinde resmî veriler, o yörede mutat olarak ekilen münavebe ürünleri ve taşınmazın niteliğine uygun kapitalizasyon faiz oranı birlikte değerlendirilir.

Malik yönünden kritik nokta, bedelin taşınmazın gerçek karşılığını yansıtmasıdır. Anayasa md. 46 kamulaştırmada gerçek karşılığın peşin ödenmesini güvence altına alır; belgede yazılı ya da idarece takdir edilen düşük tutar tek başına bağlayıcı değildir. Objektif değer artışının uygulanmaması veya kapitalizasyon oranının hatalı seçilmesi, bedeli gerçek değerin altına çeker.

Önemli: Kamulaştırma bedelinin artırılması için ayrı bir dava yerine, bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna süresinde ve gerekçeli itiraz edilmesi gerekir. İtirazın ürün deseni, kapitalizasyon oranı ve objektif değer artışı gibi somut hesap kalemlerine yönelmesi, soyut düşüklük iddiasından daha etkilidir.

Uygulamada

Bedel tespiti davasında malikin izleyeceği yol, bilirkişi raporunun teknik denetimidir. Rapordaki net gelir hesabı, seçilen münavebe ürünleri ve kapitalizasyon oranı emsal verilerle karşılaştırılır; taşınmazın konumu ve imar durumu objektif değer artışını haklı kılıyorsa bu yönde itiraz sunulur. Fiilî el atma bulunan hâllerde bedel tespiti davası ile kamulaştırmasız el atma tazminatı davasının derdestlik ilişkisi de gözetilmelidir. Konunun bütünü için kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma rehberi ile marka hukuku dışı taşınmaz uyuşmazlıklarında çalışma alanına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Rehberi, Kamulaştırma Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti: Gelir Metodu ve Gerçek Karşılık